Comment votre banque calcule le le taux d'intérêt
de votre crédit ?

Vous avez besoin d'une somme d'argent pour effectuer un investissement immobilier, cette somme peut vous être procurée par un prêt effectué auprès d'un établissement financier. Cet établissement vous procurera cette somme en effectuant, la plupart du temps, elle-même un emprunt auprès d'un autre établissement financier ou sur le marché interne aux banques.

Le coût de cet emprunt est fixé par les banques centrales en fonction de la durée de son utilisation et du cours de la devise.

Exemple : En Europe, le taux d'intérêt de référence pour le court terme est, l'EURIBOR 1 mois pour un mois d'emprunt et l'EURIBOR 3 mois pour 3 mois d'emprunt. Si l'emprunteur demande un crédit sur 15 ans, l'établissement financier réemprunte la somme sur le marché financier avec un coût de référence correspondant à l'immobilisation de cet argent pendant 15 ans.

Les taux longs sont déterminés par le marché obligataire, en fonction de l'offre et de la demande sur les OAT (Obligation Assimilable au Trésor). Ces taux peuvent être aussi déterminés par le TMO qui est une moyenne arithmétique des 12 derniers taux moyens mensuels de rendement au règlement des emprunts garantis par l'état ou par le TME qui est la moyenne arithmétique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement en bourse des emprunts d'Etat long terme.

En principe le taux de refinancement bancaire est de plus en plus onéreux au fur et à mesure que la durée de remboursement augmente. Donc si l'établissement prêteur emprunte sur 3 mois, le coût du loyer de l'argent devrait être inférieur au coût d'un emprunt d'une durée de 15 ou 20 ans. Donc les taux d'intérêt à court terme sont en principe inférieurs au taux d'intérêt long terme. (voir graphique)

N.B : On peut constater un écart de 0.8% entre les taux court terme et les taux long terme.

Un établissement prêteur ne peut prendre juridiquement de risque de taux. C'est à dire qu'un établissement financier ne peut pas vous proposer un taux plus bas que celui du marché, même si l'établissement anticipe un baisse des taux.

Elle suit donc la formule suivante pour faire son offre au client final :

Le taux de l'achat de la banque est le taux de refinancement bancaire interne aux établissements financiers ; La marge est la rémunération de la banque.

Exemples :

Cas 1 : Comment est établi un Taux fixe à 20 ans ?

Coût de l'argent pendant 20 ans + Marge = taux fixe proposé pendant 20 ans.

Cas 2 : Comment est établi un taux indexé à 20 ans ?

La banque pour financer votre prêt sur 20 ans, va emprunter de l'argent pour 1 an. Elle le remboursera au bout d'un an au moyen d'un nouvel emprunt de un an (et ainsi de suite pendant 19 ans). Le taux d'intérêt trouvé sur le marché monétaire dans un an sera refacturé avec une marge bancaire fixe. Cela déterminera votre nouveau taux pour l'année suivante.

Vous ne rembourserez pas chaque année votre emprunt, c'est l'établissement financier qui fait ces transactions afin de vous faire bénéficier des fluctuations de taux. Ces fluctuations vous permettent alors de diminuer ou d'augmenter le coût de votre emprunt.

Pour limiter l'augmentation, il existe des taux capés.